به نقل از «خبرگزاری دانشجو»

سلطان‌محمدی: سوددهی بورس به معنی رشد شرکت‌ها نیست/ ورود خانه‌سازی به بازار سرمایه مفید است؟

تاریخ انتشار: ۱۰ خرداد ۱۳۹۹ | کد خبر: ۲۸۱۱۹۴۵۸

کارشناس بازار مسکن گفت: ساز و کار‌های تجربه شده نشان می‌دهد ساخت و ساز مسکن در بخش‌های دولتی و خصولتی که در بازار سرمایه دنبال شد چندان کارآمد نبود و نتوانست منجر به انقلابی در بخش ساخت و ساز و کاهش قیمت مسکن شود.

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، عرضه مسکن در بازار بورس یکی از پیشنهادات جدیدی است که از سوی وزارت اقتصاد برای حل کمبود و گرانی مسکن مطرح شده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند! این روز‌ها بازار بورس بیشتر از همیشه مورد توجه مردم قرار گرفته است عرضه سهام عدالت هم بهانه‌ای برای آشنایی هرچه بیشتر مردم با این بازار سرمایه شد، لذا احساس می‌شود این پیشنهاد مبنی بر توجه بیشتر مردم به بازار بورس داده شده است. مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن و استاد دانشگاه در این گفتگو در این باره توضیح می‌دهد که آیا عرضه مسکن و ساخت و ساز مسکن در بورس می‌تواند بخشی از دغدغه‌های نیاز و تقاضای واقعی مسکن را برطرف کند؟
مسأله واگذاری ساخت و ساز‌های بزرگ مسکن به بازار بورس یک بار دیگر مطرح شده است آیا پیش از این بازار مسکن در بورس تجربه‌ای داشته و روند پیشرفت آن چگونه بوده است؟
قبل از هر موضوعی لازم است آیین نامه اجرایی عرضه مسکن در بازار بورس شفاف سازی شود تا بتوان درباره جزییات و میزان کارایی چنین طرحی اظهارنظر کرد. اما برآیند آنچه تا کنون اظهار شده نشان می‌دهد قرار است تامین سرمایه پروژه‌هایی که در قالب انبوه سازی تولید می‌شود از طریق بازار بورس انجام شود. قبلا سازوکاری نظیر این طرح انجام شده بود تا از سرمایه‌گذاری‌های کسانی که به این موضوع تمایل نشان می‌داده بودند برای ساخت پروژه‌های بزرگ استفاده شود، اما آن طرح به دلیل عدم موفقیت چندان مورد استقبال قرار نگرفت چرا که معمولا پروژه‌های بزرگ توسط نهاد‌های دولتی یا خصولتی یا شرکت‌های بزرگی انجام می‌شود که کارآیی و بهره وری لازم را در انتخاب زمین، سرعت عملیات و کیفیت ساخت ندارند، بنابراین این قبیل پروژه‌ها معمولا بازدهی خوبی ندارند. از سوی دیگر به دلیل نوع قوانین مالیاتی کشور هنگامی که پروژه‌های ساختمانی توسط شرکت‌های سرمایه گذاری انجام می‌شود نوع مالیات، بیمه و عوارض قانونی که بر آن‌ها وضع می‌شود به نوعی است که این پروژه‌ها را از حالت رقابتی بودن خارج می‌کند، هم‌چنین برای این قبیل پروژه‌ها نیاز به سیستم حسابرسی و مدیریت دقیقی است که همه‌ی این موضوعات پروژه را از کارایی لازم و رقابت با سایر پروژه‌های ساختمانی خارج می‌کند بنابراین وقتی این پروژه‌های بزرگ به طور مشخصی تعریف می‌شود و وارد بورس می‌شود چندان موفق عمل نمی کند. سال‌ها پیش در مرحله سرمایه گذاری در بورس ساز و کاری تعریف شد، اما چندان موفق نبود برخی از شرکت‌های بزرگ با اینکه به این موضوع تمایل نشان دادند، اما چون ساخت و ساز مسکن در ایران همواره به صورت سرمایه‌گذاری‌های فردی و خصوصی انجام شده است و پروژه‌های خصوصی کارایی و بهره وری بیشتری نسبت به نهاد‌های دولتی و خصولتی دارند لذا کارایی بخش دولتی و خصولتی کاهش می‌یابد.
با توجه به شناخت نسبی مردم از بازار سرمایه در ماه‌های اخیر آیا می‌توان به هدایت سرمایه‌ها به این بخش امیدوار بود؟
اصلا موفقیت و سودآوری خود شرکت‌های تولیدی که در بازار سرمایه حضور دارند جای بحث دارد، برخی گمان می‌کنند مثلاً میزان ارزش بورس چند برابر شده این چند برابری سرمایه در اختیار شرکت‌های بورس قرار می‌گیرد، در حالی که اینگونه نیست، چون بورس بازار ثانویه است. در واقع بخش عمده منافع شاخص به افرادی تعلق می‌گیرد که روی سهام آن شرکت‌ها معامله می‌کنند نه به خود شرکت، بنابراین در تراز نامه شرکت اتفاقی نمی‌افتد مگر اینکه شرکت از طریق ایجاد سهام جدید به دنبال افزایش سرمایه باشد حتی افزایش سرمایه از طریق آورده سهامداران هم به افزایش منابع شرکت کمک نمی‌کند به این دلیل که سود شرکت در حال توزیع است، لذا برداشت نادرستی در جامعه شایع شده که مسوولین امر به خطا می‌افتند که با رونق بورس شرکت‌ها رونق بیشتری یافته و از منابع بیشتری برخوردار شده اند، درباره بازار مسکن هم همین روال حاکم است با توجه به اینکه بازار ثانویه است عرضه سرمایه اولیه باید از ساز و کار بورس کمک گرفته شود مگر پروژه‌هایی انجام شود که به لحاظ کارشناسی، حسابرسی و رویه‌های جاری بسیار شفاف باشد، اما تجربه ثابت کرده است که این قبیل پروژه‌های بزرگ کارا نخواهد بود و بازدهی زیادی ندارد لذا اقبال مردم به بازار سرمایه چندان نمی‌تواند در موفقیت ساخت و ساز و عرضه مسکن در بازار بورس موثر باشد.

صندوق بین‌المللی پول رتبه تورم ایران را دربین ۱۹۶کشور پنجم اعلام کرده است آیا بین تعطیلی بازار تولید مسکن که مشاغل زیادی وابسته به این بخش است با افزایش تورم می‌توان رابطه‌ای برقرار کرد؟
به طور روشن نمی‌توان رابطه چندانی بین این دو موضوع ایجاد کرد. از یک جهت افزایش تورم باعث می‌شود برخی افراد منابع خود را برای سرمایه گذاری وارد بخش مسکن کنند به این دلیل که افزایش تورم، پول آن‌ها را در برابر کاهش ارزش محافظت می‌کند، اما سرمایه‌گذاری سوداگرانه در بخش مسکن نیز افزایش می‌یابد، همچنین تقاضای مصرفی را به دلیل اینکه بخش مسکن رشد قیمتی بیشتری بیش از درآمد خانوار ایجاد می‌کند و توان مردم برای خرید مسکن پایین می‌آید منجر به کاهش تقاضای واقعی مسکن می‌شود و دسترسی خانوار به مسکن کاهش می‌یابد، بنابراین اثر تورمی خود را در این حوزه نشان می‌دهد. سرمایه‌هایی که به قصد سوداگری وارد بخش مسکن شوند برای اینکه بخواهند خود را در برابر تورم محافظت کنند، حتی خانوار‌هایی که به عنوان تقاضای مصرفی وارد بازار می‌شوند نیم نگاهی یا نگاه اقتصادی به این موضوع دارند که سرمایه گذاری در بخش مسکن می‌تواند آن‌ها را از تورم محافظت کند لذا بخش مسکن در ایران به نوعی با نگاه سرمایه گذاری توام شده است. از این موضوع بگذریم برای مسأله تورم ایران باید چاره اندیشی شود. ایران جز معدود کشور‌هایی با تورم دو رقمی است حتی بسیاری از کشور‌های کمتر توسعه یافته یا کشور‌هایی که به لحاظ اقتصادی از ایران عقب‌تر و ضعیف‌تر هستند مسأله تورم را در اقتصاد خود حل کرده اند لذا کاهش تورم در ایران نیازمند سیاست گذاری‌های مطلوبی در مصارف بودجه دولت و سیاست‌های مالی و پولی است تا بتوانیم از بلای تورم نجات پیدا کنیم.

منبع: خبرگزاری دانشجو

کلیدواژه: بازار سرمایه بورس ساختمان سازی مسکن تورم تولید پروژه های بزرگ بازار سرمایه سرمایه گذاری بازار بورس بازار مسکن ساخت و ساز عرضه مسکن بخش مسکن پروژه ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت snn.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری دانشجو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۲۸۱۱۹۴۵۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

عبور از دژاووی بورسی

بازدهی منفی بورس به سومین روز متوالی رسید. شواهد امر نشان می‌دهد بخش بزرگی از ترس معامله‌گران از یادآوری خاطرات ناخوشایند در اردیبهشت۱۴۰۲ نشأت می‌گیرد که کاهش شاخص کل بورس را در جهت مخالف با ارزندگی قیمت رقم زده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، «دژاوو» یا «آشنا پنداری» به معنای تجربه احساس یادآوری عجیبی از خاطراتی است که آن را قبلا تجربه کرده‌اید. درست همین احساس در میان بورس‌بازان به سرعت در حال شیوع است؛ به‌طوری‌که وضعیت مذکور سبب تحلیل‌های نادرست در بازار شده است؛ بنابراین هر روز فضای تحلیلی بازار ضعیف‌تر می‌شود و در این فضای غیرتحلیلی، فعالان بازار از واقعیت‌های ارزندگی قیمت سهام غافل شده‌اند.

اگر چه برخی فرضیات فعالان بازار به‌طور مشخص به تکرار دخالت سیاستگذار در بورس بازمی‌گردد، اما «ارزندگی بورس» در مقایسه با بازار‌های تورم‌زا وزنه سنگینی است که حتی به تنهایی می‌تواند از خروج نقدینگی ممانعت به عمل آورد. گفت‌وگوی کارشناسان نشان می‌دهد کاهش شاخص سهام در پنج سکانس قابل بررسی است.

بورس تهران روز گذشته ضمن تداوم روند نزولی شاخص سهام، تا حدودی بازدهی هفته نخست اردیبهشت را تخلیه کرد؛ همچنین شاخص مرز روانی ۲.۳ میلیون واحد را از‌ دست‌رفته دیده و از ابتدای هفته با کاهش ارتفاع ۱.۵۴ درصدی مواجه شده است. در بازار دیروز معامله‌گران در حالی فعالیت خود را شروع کردند که بهای دلار و طلا در مسیر افزایشی حرکت کردند و معامله‌گران این بازار‌ها روز هیجانی را پشت سر گذاشتند.

بورس با چنین کارنامه‌ای در هفته دوم اردیبهشت عملا از رقابت با رقبای خود بازمانده است. تغییر مسیر بورس از روند صعودی به یکی از بحث‌برانگیزترین موضوعات بازار مبدل شده است. کارشناسان بورسی مهم‌ترین عامل سرعت گرفتن خروج پول حقیقی از تالار شیشه‌ای را «یادآوری خاطرات تلخ اردیبهشت ۱۴۰۲» می‌دانند. در چنین فضایی یک عامل منفی می‌تواند بهانه اصلاح قیمت‌ها و حجم معاملات باشد. این موضوع سبب شده هر خبری بتواند بر اندام نحیف سهامداران بی‌تجربه لرزه بیفکند.

برای سومین روز متوالی، خالص تغییر مالکیت سهام به نام معامله‌گران حقوقی بازار ثبت شد. یکی از نکات مهم در معاملات روز‌های قبل این است که نماد‌های کوچک‌تر و صنایع کوچک‌تر بورسی با کاهش قیمت بیشتری مواجه شدند. بررسی کلیت بازار نشان می‌دهد در حال حاضر خبری از تقاضای معامله‌گران خرد برای خرید سهام دیده نمی‌شود.

بازار سهام از ابتدای اردیبهشت تاکنون دو نیمه متفاوت را پشت‌سر گذاشته است. بورس اردیبهشت را توفانی آغاز کرد و با کسب بازدهی ۴.۳۵ درصدی وارد دومین هفته اردیبهشت شد. با توجه به اینکه در هفته قبل بازار متاثر از چند خبر بازدهی مثبت را ثبت کرده بود، هم‌زمان با فروکش کردن تب اخبار مذکور و عبور از سطح ۲.۳ میلیون واحد، مجددا به روال سابق بازگشت. اخباری که توانسته بود بورس را سبز‌پوش کند در گام اول به آرام گرفتن تنش‌های سیاسی کشور و بعد از آن به پیشروی دلار نیمایی مرتبط بودند.

بار روانی دو خبر مالیاتی

بررسی معاملات روز گذشته نشان می‌دهد اکثر نماد‌های بزرگ و کوچک بازار با افت تقاضا مواجه شدند. در همین حال افزایش قیمت ارز و طلا موجب شده است عطش تقاضا در میان سهامداران خرد رنگ ببازد. دسته‌ای از کارشناسان بازار سرمایه، عقب‌گرد بورس در هفته جاری را به طور مستقیم مرتبط با مقاومت بانک مرکزی برای افزایش قیمت دلار نیما می‌دانند؛ البته این موضوع مورد اقبال همه تحلیلگران نیست.

در ابتدای هفته خبری در مورد اصلاح بند س تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ جهت تسهیل فعالیت‌های اقتصادی در بازار منتشر شد، اما به دلیل اینکه سرنوشت این خبر همچنان با ابهام مواجه است بازار واکنش مثبتی به این مهم نشان نداد. با توجه به اینکه تصمیمات قطعی درمورد معافیت مالیاتی می‌توانست نقطه آغازی برای رشد قیمت سهام باشد، اما ابهامات کنونی سردرگمی بورس‌بازان را به دنبال داشته است.

از سوی دیگر سهامداران تعلل دلار نیما برای استارت صعودی از سوی بانک مرکزی را مطابق با انتظارات بازار ارزیابی نمی‌کنند و معتقدند جهش نرخ دلار آزاد در نهایت باید منجر به رشد دلار نیما شود. این در حالی است که برخی از کارشناسان همچنان با تاکید بر ارزندگی سهم، معتقدند جاماندگی بورس به‌زودی جبران خواهد شد. اما کماکان نمی‌توان تحلیل دقیقی از وضعیت بازار ارائه کرد. این امر به وضعیت متغیر‌های اثرگذار بر بورس بستگی دارد. با‌ این‌حال می‌توان گفت نگرانی برخی افراد بیشتر از لحاظ ذهنی است. آنچه حالا موجب نگرانی اهالی بازار سهام شده است، عمدتا به رفتار دسته‌جمعی سرمایه‌گذاران خرد در مقابل شرایط کنونی بورس بازمی‌گردد.

فردین آقابزرگی، کارشناس بازار سرمایه، به دلایل تغییر مسیر بورس از مسیر صعودی اشاره کرد.

او با به تصویر کشیدن چند سکانس از افت ۱.۵۴ درصدی شاخص از ابتدای هفته اظهار کرد: طی معاملات روز‌های گذشته ضعف تقاضا در سمت خرید به‌خوبی نمایان بود. این موضوع حتی در کاهش ارزش معاملات به‌وضوح نمایان شده است. در به وجود آمدن شرایط فوق دلایل مختلفی دخیل بوده است. در وهله اول یک اتفاق مهم بازار را به سمت احتیاط مضاعف پیش برد. دستکاری و تغییرات احتمالی در وضع قوانین مالیاتی یک شائبه را ایجاد کرده، اینکه آیا ممکن است اتفاقات اردیبهشت ۱۴۰۲ و دخالت در سازوکار قیمتی بازار مجددا رخ دهد؟ بند «س» تبصره ۶ قانون بودجه که مربوط به اعمال محدودیت در معافیت مالیاتی صندوق‌های سرمایه‌گذاری با ارزش بیش از ۵۰۰ میلیارد تومان است، استارت نگرانی فعلان بورسی را زد.

از سوی دیگر بازار با یک ابهام بزرگ مواجه است. قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» که اکنون همه بازار‌ها را با چالش مواجه کرده است، در نهایت به نفع بورس خواهد بود. اما چرا بازار واکنش مثبت نشان نداد؟ دلیل رفتار منفی سهامداران را باید به نکات مبهم در مورد جزئیات این خبر گره زد.

مطمئنا افراد بخشی از منابعی را که در بازار‌های خودرو، طلا، سکه و لوازم خانگی پارک کرده‌اند، بعد از قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» به بورس وارد خواهند کرد. اکنون با توجه به اینکه از طریق قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» دارایی افراد ردیابی خواهد شد، جابه‌جایی پول رخ خواهد داد که منشأ آن به قانون مذکور بازمی‌گردد.

به این صورت که با فاصله بسیار زیاد به نفع بازار سرمایه است، البته به شرطی که بند «س» اصلاح شود. این موضوع شوک جدیدی به بورس وارد کرد و مربوط به ابهامات آن است. مثلا فکر کنید قرار باشد دامنه نوسان قیمت را تغییر دهند. ابهامات به‌وجود‌آمده در ابتدای امر می‌تواند بازار را شوکه کند. اما وقتی جزئیات خبر مشخص شود، طبیعتا از بار روانی منفی پیرامون آن کاسته خواهد شد.

به بیانی دیگر افراد آماتور در بازار سهام در رویارویی با این قبیل ابهامات بلافاصله در صف فروش قرار می‌گیرند. واقعیت امر این است که بازار به مرور زمان و در میان‌مدت نسبت به این مهم واکنش مثبت نشان خواهد داد. اما یکی از مهم‌ترین دلایل ریزش بورس در هفته جاری را می‌توان به ابهامات حاکم بر این خبر نسبت داد.

پیشروی بی‌اعتمادی

نکته دوم به بی‌اعتمادی حاکم بر بازار سرمایه برمی‌گردد. در شرایط فعلی سرمایه‌گذاران به دلیل تجربه تلخ سال‌های قبل دچار «بورس‌هراسی» شده‌اند. با توجه به حواشی‌ای که سال قبل پیرامون نرخ خوراک پتروشیمی‌ها به وجود آمد، بورس تهران با بی‌اعتمادی برای ورود پول درگیر شده است. بر همین اساس هر گونه اخباری که از سوی سیاستگذار منتشر می‌شود، فعالان بورسی را به لاک دفاعی فرومی‌برد. درحقیقت این سیگنال به بازار مخابره شده است که دولت به دنبال تامین سرمایه از بورس است.

استیصال بازارگردان‌ها

موضوع سوم به منع فروش بازار گردان‌ها باز می‌گردد. حدود یک ماه است که بازار‌ گردان‌ها اجازه فروش سهام ندارند. این درحالی است که منابع بازار گردان‌ها از محل فروش سهام به دست می‌آید. وقتی بازار گردان‌ها منابع در اختیار نداشته باشند، به‌مرور تحلیل می‌روند. سهام برخی شرکت‌های بزرگ به دلیل این قانون کاملا رها شده است. معمولا شرکت‌های بزرگ و شاخص‌ساز رفتاری شبیه شاخص کل از خود نشان می‌دهند. اما در روز‌های اخیر برخی از شرکت‌های بزرگ با کاهش بیش از ۱.۵ درصدی قیمت سهام به دلیل منع فروش و نبود منابع درآمد بازارگردان‌ها مواجه بوده‌اند. این موضوع در کلیت روند بازار موثر بوده است. حقوقی‌ها نیز در چنین دامی گرفتار شده‌اند.

فاصله دلار نیما و دلار آزاد

یکی از مسائلی که در روز‌های اخیر اذهان اهالی بازار را درگیر کرده است، به موضوع نرخ دلار نیما باز می‌گردد. نشریات معتبری همچون «پلت» در حوزه پتروشیمی، معمولا متوسط قیمت را در بازه ۳ تا ۶ ماهه در نظر می‌گیرند. در واقع در این بازه زمانی متوسط قیمت برای اثرگذاری روی محاسبات و آثار سود و زیان در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین باید گفت نوسانات در یک دوره محدود چند روزه نمی‌توانند چندان اثر محسوس و ملموسی بر درآمد شرکت‌ها داشته باشند.

البته شرط این مهم به این موضوع بازمی‌گردد که نوسانات محدود، مقطعی باشند. اما از سوی دیگر فاصله بیش از ۵۰ درصدی نرخ دلار نیما با دلار آزاد خود مسبب ایجاد هراس در بازار است. در کل می‌توان این‌طور بیان کرد که ریزش روز‌های اخیر بورس مرتبط با افت اندک دلار نیما نیست.